Lùi một bước, tiến ba bước
CafeLand: Thưa ông, UBND tỉnh Kiên Giang vừa có tờ trình đề nghị Thủ tướng xem xét, chấp thuận cho tỉnh tạm dừng việc lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đảo Phú Quốc thành đặc khu kinh tế, cho tới khi Luật Đặc khu được Quốc hội thông qua. Ông đánh giá thế nào về động thái này của Kiên Giang?
Ông Đặng Đức Giới: Đưa Phú Quốc phát triển thành đặc khu là sự mong mỏi của nhân dân, chính quyền và của các nhà đầu tư khu vực này. Tuy nhiên, lộ trình xây dựng hành lang pháp lý và cơ chế cho các khu kinh tế đặc biệt vẫn còn nằm trên bàn nghị sự. Để hiện thực hoá cần phải qua nhiều giai đoạn và cần điều chỉnh, xây dựng mới nhiều cơ chế, chính sách.
Việc hình thành các khu kinh tế đặc biệt xét về xu hướng là điều tích cực nên làm vì nó sẽ tạo ra nhiều xung lực và năng lượng mới cho nền kinh tế của các địa phương dự kiến có các đặc khu nói riêng và cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung. Thế nhưng, do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, chính sách lớn này vẫn chưa thể triển khai.
Việc UBND tỉnh Kiên Giang vừa có đề nghị dừng quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu kinh tế, nếu xét về khía cạnh quản lý địa phương, thì đây là điều cần làm và mang tính thiết thực phục vụ cho công tác quản lý, định hướng phát triển và đề ra các chính sách cụ thể mang tính ngắn hạn, cụ thể, từng bước.
Khi đó, việc hoàn thành các chỉ tiêu xã hội - kinh tế sẽ được thúc đẩy. Sau này khi Phú Quốc phát triển lên sẽ giúp giảm bớt đi những việc phải làm, công tác quản lý có thể sẽ bền vững và sâu sát hơn.
Có thể nói, đây là một đề nghị khá dũng cảm và mang tính thiết thực của chính quyền địa phương. Thoạt nhìn qua tưởng đó một bước lùi về chính sách, nhưng thực chất là một bước tiến.
Trong khi địa phương nào cũng mong muốn lên đặc khu thì đề nghị này của Kiên Giang sẽ đặt ra một dấu hỏi lớn “vì sao lại muốn dừng? liệu có phải địa phương không muốn làm?”
Tôi cho rằng, đây là động thái lùi một bước để tiến ba bước của địa phương. Dừng để làm tốt hơn, xây dựng hạ tầng đồng bộ hơn, hoàn thiện hành lang pháp lý và quản lý chặt chẽ hơn. Sau này khi Phú Quốc lên đặc khu sẽ không bị bỡ ngỡ, ít bị xáo trộn.
Nếu xây dựng đặc khu trong khi hạ tầng chưa hoàn thiện, dân trí chưa cao, an ninh xã hội chưa tốt thì vô hình trung sẽ phản lại những điều tốt đẹp mà đặc khu mang lại. Do đó, để phát triển tốt thì phải xây dựng được một nền tảng bền vững.
Ông Đặng Đức Giới - TGĐ DK Land.
Nếu làm dàn trải, không có định hướng rõ ràng thì sẽ mất rất nhiều thời gian. Thay vào đó, tỉnh sẽ làm từng bước, xây dựng phát triển các khu kinh tế trước, làm tốt chính sách, thí nghiệm tốt các cơ chế để từng bước tiến lên đặc khu. Như vậy sẽ bền vững hơn.
Nhà đầu tư nhỏ lẻ ít thiệt hại
Những nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư lướt sóng sẽ chịu thiệt hại như thế nào nếu đề nghị của tỉnh Kiên Giang được chấp thuận, thưa ông?
Trước mắt, đề nghị này có thể làm cho thị trường hoang mang, những nhà đầu tư không sâu sát sẽ dễ chùn bước. Nhưng về dài hạn, đây sẽ là một chính sách tốt, kịp thời, tháo gỡ những tồn tại mà Phú Quốc đang vướng và giải quyết tình trạng phát triển chắp vá tại một số khu vực trên địa bàn hiện nay.
Thời điểm Phú Quốc đón nhận thông tin lên đặc khu, có một số nhà đầu tư cá nhân ở Phú Quốc (vẫn có công ty nhưng hoạt động mang tính chất cá nhân) làm hàng loạt dự án, có nhà đầu tư làm đến mười mấy dự án phân lô.
Trong quá trình đó, họ phải sử dụng đòn bẩy tài chính, nếu là ngân hàng phải qua thẩm định gắt gao. Trong khi những dự án này không được phê duyệt chủ trương, doanh nghiệp tự phân lô, thậm chí phân lô trên đất không quy hoạch. Khi ngân hàng thẩm định thì giá rất thấp không vay được, nên buộc phải vay tín dụng đen. Họ tính toán rằng chỉ cần bán một dự án có thể trả nợ.
Tuy nhiên sau hai năm, luật đặc khu vẫn chưa được thông qua. Để kiểm soát tình trạng phân lô trái quy định và điều chỉnh thị trường tránh khỏi tình trạng sốt đất, chính quyền địa phương phải ban hành lệnh cấm giao dịch.
Điều này khiến cho những nhà đầu tư manh mún, làm liều nêu trên rơi vào cảnh lao đao, vỡ nợ, không trả được gốc và lãi. Cao điểm nhất có nhà đầu tư nắm gần 500 – 600 tỉ đồng, có thời điểm lên đến cả nghìn tỉ đồng, nhưng hiện tại thì hoàn tay trắng.
Tuy nhiên, đối với đề nghị dừng quy hoạch Phú Quốc lên đặc khu, tôi cho rằng sẽ ít tác động đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ, lướt sóng. Bởi sau giai đoạn phát triển nóng của thị trường bất động sản vào giữa năm 2017 và đầu năm 2018, thi trường bất động sản Phú Quốc có dấu hiệu chững lại và “nguội lạnh” cho đến nay. Thị trường sẽ vẫn còn tiếp tục khó khăn cho đến qua đầu năm 2020.
So với năm 2017 và đầu năm 2018, đã có đến 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa, các văn phòng còn lại hoạt động cầm chừng. Lượng giao dịch bất động sản giảm cũng tỷ lệ thuận với tỷ lệ đóng cửa của các văn phòng giao dịch.
Mặc dù, từ đầu năm 2019 UBND tỉnh Kiên Giang đã ban hành hàng loạt quyết định để tháo gỡ các vướng mắc do “hậu quả sốt đất” để lại, nhưng thị trường chưa có chuyển biến rõ rệt. Những quyết định này vẫn chưa tạo ra cú huých lớn cho thị trường nên các nhà đầu tư đang chờ đợi chính sách lớn hơn và mang tính sâu rộng hơn.
Do đó, thời điểm hiện tại việc Phú Quốc có lên đặc khu hay không các nhà đầu tư nhỏ lẻ họ không quan tâm nữa. Trước khi Quốc hội họp, nhiều người đã mua đất với giá rất cao. Sau hai năm, Luật đặc khu vẫn chưa được thông qua, nhiều người vẫn đang trong trạng thái chờ đợi. Trước hay sau đề nghị này thị trường vẫn ảm đạm.
Sẽ không có chuyện thiết lập lại mặt bằng giá bất động sản Phú Quốc sau đề nghị dừng quy hoạch khu vực này lên đặc khu.
Để vực lại thị trường phải có nhưng quy định mang tính bước ngoặt, như cho phép phân lô hoặc trừ khi Quốc hội thông qua đặc khu thì thị trường sẽ tốt hơn. Khi đó, cả nhà đầu tư lớn nhỏ đều được hưởng lợi.
Còn trong thời điểm này, đề nghị của Kiên Giang sẽ tác động nhiều hơn đến các nhà đầu tư lớn. Bởi lẽ, các nhà đầu tư này thường lên kế hoạch đầu tư và mong muốn sẽ phát triển theo hướng đặc khu, để được hưởng những chính sách ưu đãi tốt hơn. Có thể nói, chiến lược phát triển của những nhà đầu tư này chịu ảnh hưởng từ nhiều chính sách.
Có ý kiến cho rằng, đề nghị dừng quy hoạch Phú Quốc lên đặc khu sẽ thiết lập lại mặt bằng giá bất động sản khu vực này. Ông nghĩ sao về nhận định này?
Không có chuyện mặt bằng giá Phú Quốc sẽ được thiết lập lại. Bởi trước khi có thông tin đặc khu, giá bất động sản tại Phú Quốc đã tăng rất nhanh, nhưng khi có lệnh điều chỉnh của chính quyền thì giảm rất ít. Một số nơi giảm, nhưng một số khu vực vẫn duy trì giá cao với đặc thù và lợi thế riêng biệt.
Hiện Phú Quốc vẫn là thị trường “hot” được nhà đầu tư chú ý, nhưng đây chưa phải thời điểm để họ rót tiền. Giao dịch bất động sản tại Phú Quốc chỉ “nguội lạnh”, không phải “đóng băng”. Hiện tại ở các phân khúc thấp, phù hợp quy hoạch và vị trí tốt vẫn giao dịch được.
Đề nghị này ban đầu sẽ tác động tới thị trường giao dịch, làm cho thị trường nguội hơn. Nhưng về dài hạn, khi Phú quốc được đầu tư bài bản, thị trường sẽ tốt hơn, ổn định hơn, giá đất sẽ tốt lên.
Theo ông, về lâu dài, để phát triển bền vững, Phú Quốc cần thêm những điều kiện nào, thay vì kỳ vọng vào đặc khu?
Ngoài cơ chế chính sách thu hút đầu tư cũng như chính sách để quản lý tốt vấn đề phân lô, chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng hạ tầng… tôi cho rằng vấn đề quan trọng mà Phú Quốc cần quan tâm là con người. Bộ máy công chức phải phù hợp với xu thế phát triển của địa phương, phải nâng cao chất lượng đội ngũ công chức nhà nước.
Hiện nay Phú Quốc đã là đô thị, nên bộ máy chính quyền phải là bộ máy đô thị, không thể là bộ máy chính quyền nông thôn.
Vấn đề quan trọng nữa mang tính cốt lõi là phải kêu gọi được những nhà đầu tư có năng lực, nghiêm túc, tạo các điều kiện tốt nhất và ưu đãi cao nhất cho các nhà đầu tư này. Đồng thời kiên quyết loại bỏ các nhà đầu tư yếu kém, cơ hội và “đầu cơ dự án”...
Bên cạnh đó, phải phát triển những dịch vụ phụ trợ liên quan như giáo dục, đào tạo du lịch, tài chính, cảng biển, logistics,… bên cạnh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Quá trình kêu gọi nhà đầu tư phải được thẩm định kỹ càng, chọn lọc, hạn chế các nhà đầu tư chộp giật, manh mún.
Để tham khảo các vị trí đất quy hoạch tốt tiềm năng đầu tư trung dài hạn khách hàng có thể tham khảo thêm tại website củ MKREAL : www.mkreal.vn
MKREAL cũng hỗ trợ kiểm tra quy hoạch, tư vấn định giá đất tại phú quốc. HOTLINE 0907786100
